Contractuele uitsluiting van over- en ondermaat, waar moet u op letten?

In veel koopovereenkomsten voor woningen maar ook voor bouwpercelen is standaard opgenomen dat over- of ondermaat de (ver)koper geen recht geeft op verrekening. Blijft een dergelijke bepaling in stand bij een rechterlijke toets?

Contractsvorming. Een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2024:6563) laat maar weer eens zien hoe belangrijk het is om de gemaakte afspraken zorgvuldig en juridisch correct vast te leggen bij consumenten.

Wat speelde er?
Schade door ondermaat van 2,7%. De zaak betrof de verkoop door een besloten vennootschap (BV) van een perceel grond bestemd voor de bouw van een woning ter grootte van (zo stond het tenminste in de koopovereenkomst) 502 m², terwijl in werkelijkheid slechts 488,48 m² geleverd bleek te zijn – een afwijking van 2,7%. De (consument)koper maakte hiertegen bezwaar en stelde schade te hebben geleden door deze ondermaat. Partijen kwamen er niet uit en gingen naar de rechter.

Standaard beding? De BV stelde dat hij de ondermaat niet hoefde te verrekenen en beriep zich op een standaardbeding uit de koopovereenkomst, waarin was bepaald dat verschillen in de werkelijke grootte van het perceel geen aanleiding gaven tot enige rechtsvordering. Dit zogeheten ‘onder- en overmaatbeding’ stond in artikel 2 van de overeenkomst en werd door de verkoper in al zijn contracten gebruikt, zonder daarover met individuele kopers te onderhandelen.

Wat zegt de rechter?
Algemene voorwaarde. De rechter stelde vast dat het beding een algemene voorwaarde vormde in de zin van artikel 6:231 van het Burgerlijk Wetboek. Het beding werd namelijk in alle koopovereenkomsten van de verkoper opgenomen.

Oneerlijk beding. Omdat de overeenkomst tot stand was gekomen tussen een professionele verkoper en een consument, was de rechter bevoegd – en zelfs ambtshalve verplicht – om te toetsen aan de Europese Richtlijn Oneerlijke Bedingen (Richtlijn 93/13/EEG). De rechtbank kwam tot het oordeel dat dit artikel 2 onredelijk bezwarend was omdat het elke vordering van de koper uitsloot, hoe omvangrijk de afwijking ook zou zijn.

Schadevergoeding voor consumentkoper. Om die reden werd het beding vernietigd, waardoor de koper alsnog aanspraak kon maken op schadevergoeding.

Relatief geringe afwijking
Wetsartikel. Opvallend is dat de rechter helemaal niet ingaat op artikel 7:17 lid 6 BW. Dit wetsartikel bepaalt dat bij de koop van een onroerende zaak een opgave van de oppervlakte slechts als aanduiding geldt, zonder dat het verkochte daaraan hoeft te voldoen. Zou dit komen omdat de verkoper hierop geen beroep heeft gedaan? Het oordeel van de rechtbank Haarlem (ECLI:NLRBHAA:2007:BB9815 en het daarop volgende hoger beroep bij het Hof Amsterdam ECLI:GHAMS:2009:BK3847) lijken echter ook deze lijn te volgen.

Afwijking van 7 tot 13% acceptabel. Bijzonder is het wel, nu de jurisprudentie in de regel een afwijking van 7 tot 13% acceptabel vindt. Dit blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch uit 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1550), waarin een afwijking van 0,94% niet als substantieel werd aangemerkt. De uitspraak roept dan ook de vraag op of een hoger beroep stand zal houden, zeker nu er sprake is van een relatief geringe afwijking van 2,7%.

Let op. Bij een koopovereenkomst met een consument is het belangrijk om evenwichtige afspraken op te nemen die ruimte laten voor beoordeling van de specifieke omstandigheden van het geval. Contractsvrijheid eindigt waar de bescherming van de economisch zwakkere partij – de consument – begint.