Huurbescherming kinderen na overlijden ouder?

Wanneer een huurder overlijdt, blijven er soms kinderen achter in de woning. Verhuurders zijn dan vaak uit coulance bereid om hen tijd te geven om andere woonruimte te zoeken. Geldt dan het wettelijke huurbeschermingsregime? Wat zegt de rechter?

Uitspraak Hoge Raad. De vraag of een coulanceregeling voor kinderen na overlijden van hun ouder als een nieuwe huurovereenkomst kan worden gezien, waardoor de kinderen een beroep op huurbescherming kunnen doen, was lange tijd onderwerp van discussie. De Hoge Raad heeft hierover inmiddels duidelijkheid gegeven. Wat speelde er?

Meerjarige kinderen
Gebruiksvergoeding. In deze zaak ging het om meerderjarige kinderen van een overleden huurster. Zij woonden bij hun moeder, maar waren geen medehuurders. De verhuurder bood hen een vaststellingsovereenkomst aan. Daarin werd vastgelegd dat de kinderen de woning tijdelijk mochten blijven gebruiken tegen een vergoeding gelijk aan de huurprijs, terwijl zij op zoek gingen naar andere woonruimte. In de overeenkomst stond duidelijk dat het geen huurovereenkomst betrof. Ondanks verlenging van de ontruimingstermijn verlieten de kinderen de woning niet, waarop de verhuurder bij de rechter ontruiming vorderde.

Beroep op huurbescherming. De kinderen stelden dat door hun gebruik en betaling wél sprake was van een huurovereenkomst, en dus van huurbescherming.

Oordeel Hoge Raad
Geen huurovereenkomst. De kantonrechter gaf de kinderen aanvankelijk gelijk. Het hof (ECLI:N::GHARL:2023:6291)en uiteindelijk ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2025:167) oordeelden echter dat géén sprake was van een huurovereenkomst.

Overwegingen Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde dat een overeenkomst die op het eerste gezicht lijkt te voldoen aan de kenmerken van huur (artikel 7:201 BW) toch géén huurovereenkomst hoeft te zijn. Bepalend is wat partijen met de overeenkomst beoogd hebben en of het redelijk is om in zo’n situatie géén huurovereenkomst aan te nemen. Hierbij hanteert de Hoge Raad de zogenoemde als-geheel-toets, zoals eerder ontwikkeld in het Timeshare-arrest.

Belang uitspraak Hoge Raad
Korte huurovereenkomsten. Deze uitspraak kan ook belangrijk zijn voor andere situaties, zoals bij beëindiging van tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter. In de praktijk zijn verhuurders vaak bereid om huurders na afloop van zo'n overeenkomst nog wat extra tijd te geven, maar zijn zij huiverig dat zo’n coulanceregeling als nieuwe huurovereenkomst wordt gezien – met alle huurbescherming van dien. De Hoge Raad maakt nu duidelijk dat een tijdelijke regeling, mits goed vastgelegd, niet automatisch leidt tot huurbescherming.

Nog een aandachtspunt
Recht op voortzetting van de huur. Van belang is dat de kinderen in deze zaak geen beroep deden op voortzetting van de huur op grond van artikel 7:268 lid 2 BW (medehuurderschap vanwege het voeren van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding). De kinderen hadden hiervan zelfs uitdrukkelijk afstand gedaan in de vaststellingsovereenkomst met de verhuurder. De Hoge Raad erkende dat bewoners in sommige gevallen alsnog een beroep op dat artikel kunnen doen. Maar als zij via een vaststellingsovereenkomst afstand doen van dat recht, dan kan dat – ondanks het dwingende karakter van huurbescherming – standhouden.

Let op. De uitspraak biedt verhuurders ruimte om tijdelijke afspraken te maken over het uitstellen van de ontruiming na het overlijden van een huurder, zónder dat dit automatisch leidt tot huurbescherming. Voorwaarde is wel dat de afspraken juridisch zorgvuldig zijn vastgelegd en duidelijk maken dat het om een tijdelijke regeling gaat.