Huurverhogingen in vrije sector onder vuur

Jaarlijkse huurverhogingen in de vrije sector zijn al jarenlang gebruikelijk. Toch staat een veelgebruikt huurprijswijzigingsbeding momenteel ter discussie. De Rechtbank Amsterdam heeft prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie, waardoor verhuurders en woningcorporaties voorlopig rekening moeten houden met nieuwe onzekerheden.

Huurprijswijzigingsbedingen onder de loep
In veel huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. Vaak bestaat dit beding uit twee onderdelen: een jaarlijkse indexatie op basis van inflatie en een aanvullende opslag die de verhuurder bovenop die inflatiecorrectie mag doorberekenen.

Juist die aanvullende opslag staat centraal in de huidige discussie. Hoewel de Hoge Raad in november 2024 oordeelde dat een opslag van bijvoorbeeld 3% in beginsel niet oneerlijk hoeft te zijn, is daarmee niet alle onduidelijkheid weggenomen. De Rechtbank Amsterdam heeft namelijk twijfels of deze benadering volledig aansluit bij het Europese consumentenrecht.

De zaak in het kort
Een groep huurders van woningcorporatie Lieven de Key stelt dat het huurprijswijzigingsbeding in hun huurovereenkomsten in strijd is met Europese regelgeving over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Volgens de huurders moet niet afzonderlijk worden gekeken naar de indexatie en de opslag, maar naar het gezamenlijke effect van beide onderdelen. Wanneer dat totale effect leidt tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen verhuurder en huurder, zou volgens hen het gehele beding buiten toepassing moeten blijven.

De verhuurder stelt daarentegen dat de opslag een legitiem doel dient, namelijk het kunnen volgen van marktontwikkelingen, en dat het beding niet leidt tot een onevenwichtige positie voor huurders.

Europese rechter moet duidelijkheid geven
Omdat er in de rechtspraak verschillend wordt gedacht over de geldigheid van huurprijswijzigingsbedingen, heeft de Rechtbank Amsterdam vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.

De kern van de discussie is of een huurprijswijzigingsbeding met zowel een inflatiecorrectie als een aanvullende opslag wel in overeenstemming is met het Europese consumentenrecht. Naar verwachting zal het nog ongeveer anderhalf jaar duren voordat hierover duidelijkheid ontstaat.

Mogelijke gevolgen voor verhuurders
De uitkomst van deze procedure kan grote gevolgen hebben voor de vrije huursector. Wanneer het Europese Hof oordeelt dat een dergelijk huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is, bestaat het risico dat het volledige beding buiten toepassing blijft.

Dat zou niet alleen betekenen dat toekomstige huurverhogingen onmogelijk worden, maar mogelijk ook dat huurders reeds betaalde huurverhogingen kunnen terugvorderen. Over de omvang van een eventuele terugwerkende kracht bestaat op dit moment nog geen duidelijkheid.

Daarmee komt deze nieuwe onzekerheid boven op eerdere ontwikkelingen, zoals de Wet betaalbare huur, de beperking van tijdelijke huurcontracten en fiscale wijzigingen die het rendement van verhuurders onder druk hebben gezet.

Praktisch advies voor verhuurders en woningcorporaties
Zolang het Europese Hof nog geen uitspraak heeft gedaan, is terughoudendheid verstandig. Voor verhuurders en woningcorporaties die nieuwe huurovereenkomsten sluiten, kan het raadzaam zijn om voorlopig uitsluitend een inflatiecorrectie op te nemen en af te zien van een aanvullende opslag.

Wanneer een gecombineerd huurprijswijzigingsbeding achteraf als oneerlijk wordt aangemerkt, bestaat immers het risico dat het gehele beding vervalt. Een beding dat uitsluitend voorziet in indexatie lijkt aanzienlijk beter bestand tegen een toets aan het consumentenrecht.
Ook voor verhuurders die twijfelen over hun positie op de huurmarkt is het verstandig de ontwikkelingen voorlopig af te wachten. Naar verwachting ontstaat binnen anderhalf jaar meer duidelijkheid over de houdbaarheid van deze bedingen en de toekomstige koers van de regelgeving.

Kortom: de discussie over huurverhogingen in de vrije sector is nog niet beslecht. De antwoorden van het Hof van Justitie kunnen grote gevolgen hebben voor zowel bestaande als toekomstige huurovereenkomsten. Tot die tijd doen verhuurders en woningcorporaties er verstandig aan voorzichtig om te gaan met huurprijswijzigingsbedingen.