Koppelbeding werkt wel voor zorg, niet voor huurprijs

Voor zorginstellingen, woningcorporaties en beleggers is het inmiddels bekend dat een goed koppelbeding veel problemen kan voorkomen wanneer een zorgtraject eindigt. Minder bekend is dat diezelfde koppeling geen oplossing biedt voor de huurprijsregulering van zorgwoningen. Rechtspraak maakt duidelijk dat beëindiging en huurprijs twee verschillende discussies zijn.

Het verschil tussen beëindiging en huurprijs
Bij woon-zorgconstructies worden wonen en zorg vaak in één samenhangende overeenkomst aangeboden. Wanneer de zorgrelatie eindigt, kan een goed geformuleerd koppelbeding ervoor zorgen dat ook de huurovereenkomst eindigt. De rechtspraak bevestigt al geruime tijd dat het zorgelement in dergelijke situaties kan prevaleren boven de reguliere huurbeschermingsregels.

Voor veel zorginstellingen en beleggers roept dat de vraag op of dezelfde redenering ook kan worden toegepast op de huurprijs. Kan een sterke koppeling tussen wonen en zorg ertoe leiden dat het wettelijke huurprijzenstelsel buiten toepassing blijft?

Waarom geldt dit niet voor de huurprijs?
De rechtspraak maakt onderscheid tussen de beëindiging van de overeenkomst en de huurprijs. Bij beëindiging kunnen de regels over wonen en zorg met elkaar botsen. In dat geval kan het zorgelement onder omstandigheden de doorslag geven, waardoor de huurovereenkomst eindigt zodra het zorgtraject stopt.
Bij de huurprijs ligt dat anders. De zorgovereenkomst regelt de begeleiding en ondersteuning van de cliënt, maar laat onverlet dat voor het gebruik van de woning een huurprijs wordt betaald. Voor die wooncomponent blijven de wettelijke regels over huurprijzen daarom gewoon van toepassing.

Met andere woorden: ook wanneer wonen en zorg onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, blijft het huurprijzenrecht gelden voor het gedeelte van de vergoeding dat betrekking heeft op de woning.

De rechtspraak geeft duidelijkheid
De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft eind 2024 bevestigd dat een koppeling tussen wonen en zorg geen route biedt om het huurprijzenstelsel te omzeilen. De rechter maakte duidelijk dat de wooncomponent en de zorgcomponent afzonderlijk moeten worden beoordeeld.
Wanneer sprake is van een afzonderlijke huurprijs voor de woning, blijft daarop het huurprijzenrecht van toepassing. En ook wanneer wonen en zorg tegen één totaalbedrag worden aangeboden, kan de huurprijscomponent alsnog worden vastgesteld en aan de wettelijke regels worden getoetst.
Dat betekent dat cliënten de huurprijs kunnen laten toetsen en – indien van toepassing – aanspraak kunnen maken op de maximaal redelijke huurprijs.

Waarom is dit belangrijk?
Voor zorginstellingen kan huurprijsregulering een uitdaging vormen. Het exploiteren van woon-zorgcomplexen brengt vaak hogere kosten met zich mee dan reguliere woningverhuur. Ook beleggers die vastgoed beschikbaar stellen voor zorgdoeleinden zoeken naar een rendement dat aansluit bij hun investering.
De rechtspraak maakt echter duidelijk dat de aanwezigheid van zorg of begeleiding op zichzelf geen grond vormt om een hogere huurprijs te vragen dan wettelijk is toegestaan.

Praktisch advies voor beleggers, corporaties en zorginstellingen
De belangrijkste les uit de rechtspraak is dat een koppelbeding twee verschillende functies heeft.
Een goed koppelbeding kan zeer effectief zijn om een woon-zorgrelatie te beëindigen wanneer de begeleiding stopt. Het biedt echter geen mogelijkheid om het huurprijzenstelsel buiten werking te stellen.

Wie een hogere huurprijs wil realiseren, zal moeten kijken naar de gebruikelijke factoren binnen het woningwaarderingsstelsel, zoals oppervlakte, kwaliteit, energieprestatie en WOZ-waarde. Het enkele feit dat sprake is van intensieve begeleiding of zorg is daarvoor onvoldoende.

Kortom: een koppelbeding blijft een belangrijk instrument binnen woon-zorgconstructies, maar de werking ervan kent grenzen. Waar het bij beëindiging vaak uitkomst biedt, blijft de huurprijs van de woonruimte in beginsel onderworpen aan de gewone regels van het huurrecht.