Langlopende hoofdhuur: hoge waarde of schijnzekerheid?

Een langlopend hoofdhuurcontract tegen een hoge huurprijs lijkt voor beleggers, woningcorporaties en taxateurs een aantrekkelijk uitgangspunt bij de waardering van vastgoed. Toch kan de juridische positie van onderhuurders ertoe leiden dat die uitgangspunten minder zekerheid bieden dan op het eerste gezicht lijkt.

De constructie in het kort
Bij een hoofdhuur-onderhuurconstructie verhuurt een eigenaar woningen aan een zakelijke tussenpartij, zoals een zorginstelling, uitzendbureau of andere professionele huurder. Deze tussenpartij verhuurt de woningen vervolgens door aan individuele bewoners.
Voor eigenaren biedt deze constructie vaak aantrekkelijke voordelen. Het hoofdhuurcontract kent doorgaans een langere looptijd en een hogere huurprijs dan wanneer rechtstreeks aan individuele bewoners wordt verhuurd. Vanuit waarderingsperspectief ontstaat daardoor al snel de indruk van een stabiele en voorspelbare huurstroom.

Risico 1: de woningen komen niet automatisch vrij
De praktijk blijkt echter weerbarstiger. Wanneer het hoofdhuurcontract eindigt, betekent dat niet automatisch dat ook de bewoners moeten vertrekken.
De wet biedt onderhuurders van zelfstandige woonruimte in veel gevallen bescherming. Onder omstandigheden wordt de onderhuurovereenkomst namelijk van rechtswege voortgezet met de eigenaar van het vastgoed. Recente rechtspraak bevestigt dat deze bescherming ook daadwerkelijk wordt toegepast.
Voor beleggers en woningcorporaties betekent dit dat het einde van een hoofdhuurcontract niet altijd leidt tot leegstand of een nieuwe verhuurmogelijkheid. De feitelijke bewoners kunnen een zelfstandige positie krijgen ten opzichte van de eigenaar.

Risico 2: de hogere contracthuur is niet altijd leidend
Ook de huurprijs uit het hoofdhuurcontract biedt minder zekerheid dan vaak wordt aangenomen.
Wanneer een onderhuurder zijn positie tegenover de eigenaar behoudt, zijn in beginsel de voorwaarden uit de onderhuurovereenkomst bepalend. De hogere huurprijs die de tussenpartij op grond van het hoofdhuurcontract verschuldigd was, speelt dan geen rol meer.
Daar komt bij dat onderhuurders van gereguleerde woonruimte de huurprijs kunnen laten toetsen aan het woningwaarderingsstelsel. Als blijkt dat de overeengekomen huurprijs hoger is dan wettelijk toegestaan, kan deze worden verlaagd.
Voor de waardering van vastgoed kan dit een belangrijk verschil maken. De huur die contractueel is vastgelegd in het hoofdhuurcontract hoeft immers niet overeen te komen met de huur die uiteindelijk duurzaam realiseerbaar blijkt.

Wanneer is dit risico beperkter?
Dat betekent niet dat een hoofdhuur-onderhuurconstructie altijd problematisch is. In bepaalde situaties zijn de risico's beperkter.
Dat geldt bijvoorbeeld bij geliberaliseerde woningen, waarbij de huurprijsbescherming minder ver strekt. Ook bij onzelfstandige woonruimte, zoals kamerverhuur, gelden andere regels. Daarnaast kan bij gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is sprake zijn van een afwijkende juridische beoordeling.
De exacte kwalificatie van de woonruimte en de aard van het gebruik blijven daarom van groot belang.

Praktisch advies voor beleggers, corporaties en taxateurs
Bij de waardering van vastgoed met een hoofdhuur-onderhuurconstructie is het verstandig om verder te kijken dan uitsluitend de huurprijs en looptijd van het hoofdhuurcontract.
Van belang is onder meer welke afspraken zijn gemaakt met de uiteindelijke bewoners, of sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte en in hoeverre huur(prijs)bescherming van toepassing kan zijn. Juist deze factoren kunnen bepalend zijn voor de duurzaamheid van de huurstroom en daarmee voor de waarde van het vastgoed.

Kortom: een hoog geprijsd hoofdhuurcontract met een lange looptijd biedt niet automatisch de zekerheid die beleggers, woningcorporaties en taxateurs daarin soms zien. De juridische positie van de onderhuurder kan uiteindelijk bepalend zijn voor zowel de huurinkomsten als de waarde van het vastgoed.