Matiging boete in NVM-koopakte

Lange tijd leek de boete die is opgenomen in de standaardovereenkomst die NVM-Makelaars bij de verkoop van een woning hanteren, altijd toegewezen te worden door de rechter. Is dat nog steeds zo? Waar moet u op letten?

10% boete In de standaardovereenkomsten die NMV-makelaars bij de verkoop van een woning hanteren, staat opgenomen dat als een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, er een boete van 10% van de (ver)koopsom verschuldigd is. 

Vaste lijn
Boete toegewezen. Tot enige tijd geleden werd in procedures bij de rechtbank en hof de gevorderde boete van 10% nagenoeg altijd in zijn geheel toegewezen. Degene die de boete vorderde, hoefde niet aan tonen dat er überhaupt schade was geleden. Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (o.a. ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 en ECLI:NL:HR:2012:BW4986) volgde dat voor matiging van een contractuele boete eigenlijk alleen bij hoge uitzondering sprake kon zijn.

Nieuwe lijn?
Boete gematigd. In recentere rechtspraak zien we echter dat rechters deze lijn steeds meer lijken los te laten en wel met een gevraagde matiging van de boete meegaan.

Wanverhouding tussen boete en schade. Vaak ging het dan om koopovereenkomsten die worden ontbonden, waarbij de woning opnieuw te koop kwam en vervolgens voor een hogere prijs werd verkocht. Er werd dan geoordeeld dat er sprake was van een wanverhouding tussen de hoogte van de contractuele boete en de daadwerkelijk geleden schade.

Hof-uitspraken
Schade verkopers lager dan de boete. In diverse uitspraken van gerechtshoven wordt gekomen tot een matiging van de contractuele boete, bijvoorbeeld een uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2024:3614) waarin de boete van € 55.000,- werd gematigd naar € 25.000,- . In deze zaak deed de koper, naar oordeel van het hof, onterecht een beroep op het financieringsvoorbehoud omdat de koper niet had voldaan aan zijn inspannings- en documentatieverplichting. In deze zaak speelde mee dat de schade van de verkopers bewezen lager was dan de boete en de woning later voor een hoger bedrag werd verkocht.

Boete gematigd tot schadebedrag. Ook het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2025:1407), werd de boete gematigd van € 22.200,- naar € 6.377,65 (exact het schadebedrag). In deze kwestie was een appartement verkocht dat in de verkoopadvertentie wordt aangeprezen als een appartement van 90m2 terwijl het appartementsrecht in werkelijkheid maar een exclusief gebruiksrecht van 70m2 gaf. Ook in dit geval was de boete 3 keer zo hoog als de werkelijke schade van de kopers.

Lagere rechtspraak
Boete gehalveerd. Ook in de lagere rechtspraak komt men tot matiging, zie bijvoorbeeld een vonnis van de rechtbank Overijssel (ELCI:NL:RBOVE:2025:1509) waarin de gevorderde boete van € 100.000,- werd gematigd tot € 50.000,- vanwege de wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade. Hier verzuimde de kopers een bankgarantie of waarborgsom te stellen en ook werd de woning uiteindelijk niet afgenomen. Ook hier wist de verkoper de woning uiteindelijk voor een iets hogere prijs te verkopen.

Discrepantie tussen boete en schade. Ook de rechtbank Gelderland (ELCI:NL:RBGEL:2025:5921) oordeelt in die lijn. Hier werd de gevorderde boete van € 60.000,- gematigd tot € 10.000,-. In die zaak deed de koper te laat een beroep op het financieringsvoorbehoud en oordeelde de rechtbank dat er een grote discrepantie was tussen de werkelijk geleden schade en de boete.

Kortom: in recentere rechtspraak zien we dat rechters steeds meer met een gevraagde matiging van de boete meegaan als er sprake is van een wanverhouding tussen de hoogte van de contractuele boete en de werkelijk geleden schade.