Minister verkent na Acantus aanpassing huurrecht voor collectieve warmte

Warmtekosten na Acantus: nieuwe regels in zicht?
Sinds het Acantus-arrest van de Hoge Raad bestaat discussie over de vraag hoe verhuurders de vaste kosten van collectieve warmte-installaties aan huurders mogen doorberekenen. De rechtspraak die daarop volgde, heeft nog geen volledige duidelijkheid gebracht. Minister Boekholt-O'Sullivan verkent daarom een aanpassing van het huurrecht. Die moet het mogelijk maken om warmtekosten, inclusief vaste kosten, buiten de kale huurprijs bij huurders in rekening te brengen.

Wat was ook alweer het probleem bij Acantus?
In het Acantus-arrest uit 2022 oordeelde de Hoge Raad over een collectieve WKO-installatie die fysiek was verbonden met het gehuurde en behoorde tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van de woningen.
Volgens de Hoge Raad moest deze installatie worden beschouwd als onderdeel van het gehuurde. Het gevolg daarvan was dat de kapitaals- en onderhoudskosten van de installatie in beginsel in de kale huurprijs moesten worden verwerkt. Deze vaste kosten konden niet daarnaast afzonderlijk als servicekosten aan de huurder worden doorberekend.

Daar zat direct een praktisch probleem. Het woningwaarderingsstelsel bood destijds onvoldoende mogelijkheden om deze kosten in de maximaal redelijke huurprijs terug te verdienen. De Hoge Raad wees er al op dat het aan de wetgever was om daarvoor een oplossing te bieden.

Rechtspraak blijft verdeeld
Sinds Acantus zijn verschillende procedures gevoerd over de kosten van collectieve warmtevoorzieningen. Die hebben niet tot één duidelijke lijn geleid.

Zo oordeelde de Rechtbank Amsterdam in mei 2026 dat een huurder niet zowel via de kale huur als via een afzonderlijke overeenkomst met een derde voor dezelfde WKO-installatie moet betalen. Volgens de rechtbank was in die situatie feitelijk sprake van dubbele betaling.
Andere rechters kwamen in vergelijkbare zaken tot een andere uitkomst. Daarbij blijkt onder meer van belang wie de warmte levert, of de verhuurder zelf als warmteleverancier optreedt en of sprake is van gereguleerde of geliberaliseerde huur.
De precieze inrichting van de huur- en warmteleveringsconstructie kan daardoor grote gevolgen hebben voor de vraag welke kosten aan de huurder mogen worden doorberekend.

Minister onderzoekt aanpassing huurrecht
In een Kamerbrief van 30 juni 2026 heeft de minister aangekondigd dat zij een wijziging van het huurrecht wil verkennen.

De gedachte is om het mogelijk te maken kosten voor de levering van warmte, waaronder de vaste kosten van de installatie, buiten de kale huurprijs bij huurders in rekening te brengen. Daarmee zouden verhuurders meer mogelijkheden krijgen om investerings- en exploitatiekosten van collectieve warmtevoorzieningen terug te verdienen.

Tegelijkertijd moet worden voorkomen dat het voor de rekening van een huurder verschil maakt of de warmte-installatie door de verhuurder zelf of door een externe warmteleverancier wordt geëxploiteerd.
Bij de uitwerking wordt ook gekeken naar de samenhang met het woningwaarderingsstelsel en de energieprestatie van woningen. De minister heeft aangekondigd eind 2026 met een definitieve keuze over de oplossingsrichting te komen.

Wat betekent dit voor verhuurders?
Voorlopig verandert er nog niets. Zolang het huurrecht niet is aangepast, blijft de bestaande regelgeving in combinatie met het Acantus-arrest en de daaropvolgende rechtspraak bepalend.
Daarbij is maatwerk belangrijk. Onder meer de aard van de installatie, de positie van de verhuurder en warmteleverancier en het toepasselijke huurprijsregime kunnen van invloed zijn op de wijze waarop de kosten in rekening mogen worden gebracht.

Kortom: ruim vier jaar na het Acantus-arrest bestaat nog altijd geen volledige duidelijkheid over de doorberekening van vaste kosten van collectieve warmtevoorzieningen. De minister werkt aan een mogelijke oplossing in het huurrecht, maar tot die tijd blijft het belangrijk om de huur- en warmteleveringsconstructie per project zorgvuldig te beoordelen.