Oneerlijke bedingen in huurcontracten woonruimte

De beoordeling van oneerlijke bedingen in het huurrecht staat de laatste tijd volop in de aandacht. Onder andere huurprijswijzigingsbedingen hebben veel aandacht gekregen. Zijn er ook andere bedingen die mogelijk oneerlijk zijn?

Wat speelde er bij de rechter?

Woningdelers. Vier mensen huren samen 1 woning voor een kale huurprijs van E 1.990,- per maand. Het zijn zogenaamde ‘woningdelers’. De huur wordt door 4 personen gedeeld.

Invloed op nieuwe huisgenoot. Bij het delen van een woning is het voor huurders belangrijk dat ze invloed hebben op wie hun nieuwe huisgenoot wordt. Ook kunnen huurders door zelf iemand aan te dragen, leegstand (en dus een hogere huur omdat er dan door 3 in plaats van 4 mensen wordt gedeeld) voorkomen.

Bepalingen in de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst zijn bepalingen opgenomen over de hoofdelijke aansprakelijkheid (lees: iedere huurder is hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de gehele huurprijs) en bewonersmutaties.

Verhuurder mag huurder weigeren. Onder andere staat in de huurovereenkomst te lezen: ’31. 7 Verhuurder is bevoegd voordrachten van een kandidaat-huurder (zonder opgave van reden) te weigeren.’

Nieuwe huurder, hogere huur
Op enig moment bericht 1 van de huurders dat zij gaat vertrekken en dat zij een nieuwe huurder heeft gevonden die in haar plaats kan treden. De vragen de verhuurder een allonge op te stellen waarmee de nieuwe huurder haar contractsverplichtingen overneemt. Daarop laat de verhuurder weten met de wijziging akkoord te gaan en dat de nieuwe kale huurprijs E 2.000,- per maand bedraagt. Dat pikken de huurders niet.

Wat zegt de rechter?
De huurders stappen naar de kantonrechter om de verhuurder zo te dwingen de nieuwe huurder te accepteren zonder huurverhoging. De huurders stellen daartoe dat bepaling 31.7 oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13 EG omdat dit de verhuurder de mogelijkheid geeft een huurder zonder opgaaf van reden te weigeren.

Richtlijn 93/13 EG. De Richtlijn bepaalt dat een beding niet geldig is als de consument niet over het beding heeft kunnen onderhandelen en dat door het beding het evenwicht tussen partijen aanzienlijk wordt verstoord. Recentelijk hebben rechters huurprijswijzigingsbedingen beoordeeld en zijn hierover (prejudiciële) vragen gesteld aan de Hoge Raad. Als een beding als oneerlijk wordt bestempeld, vervalt het beding en treedt er niets (en dus ook geen eerlijkere uitleg van het beding) voor in de plaats. Het risico voor de verhuurder is dus groot.

Oneerlijk beding. Partijen belanden bij het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2024:1681). Het hof stelt de huurders in het gelijk en oordeelt dat het beding inderdaad oneerlijk is. Het hof is van oordeel dat een onbegrensde mogelijkheid voor de verhuurder om nieuwe kandidaat-huurders af te wijzen onredelijk is omdat de huurders zo overgeleverd zijn aan de grillen van de verhuurder omdat de verhuurder dan allerlei aanvullende voorwaarden kan stellen (zoals een hogere huur). Het beding wordt dus buiten werking gesteld.

Het is voor de verhuurder wel wenselijk om enige invloed te houden op een nieuwe huur-kandidaat. De onbeperkte mogelijkheid om iemand te weigeren, gaat echter te ver. De mogelijkheid om een nieuwe huurder af te wijzen wegens onvoldoende ‘financiële gegoedheid’ is mogelijk wel toegestaan.