Ontruiming mogelijk bij misdragingen buiten de woning

De plicht om zich als 'goed huurder' te gedragen (art. 7:213 BW) geldt niet alleen ín de woning. Ook gedrag daarbuiten kan leiden tot ontbinding en ontruiming, zoals de Hoge Raad eind 2025 bevestigde.

Gedrag buiten de woning en goed huurderschap: hoe ver reikt de norm?

Huurders zijn op grond van artikel 7:213 BW verplicht zich als ‘goed huurder’ te gedragen. Maar geldt die verplichting alleen binnen de woning, of ook daarbuiten? De Hoge Raad heeft hierover op 5 december 2025 duidelijkheid gegeven.

De zaak in het kort
Een huurder veroorzaakte meerdere incidenten op het kantoor van zijn verhuurder, waarbij hij zichzelf verwondde om druk uit te oefenen voor een andere woning. De verhuurder startte daarop een procedure tot ontruiming wegens schending van goed huurderschap.

De kantonrechter wees de vordering nog af, mede vanwege een lopend zorgtraject en herhuisvestingspogingen. In hoger beroep werd de ontruiming echter alsnog toegewezen, onder andere omdat de huurder behandeling weigerde en aangeboden alternatieven niet accepteerde.

Oordeel van de Hoge Raad
De huurder stelde in cassatie dat zijn gedrag buiten de woning niet onder goed huurderschap viel. De Hoge Raad volgde dit niet.

Volgens de Hoge Raad ziet de verplichting van artikel 7:213 BW niet alleen op het gebruik van de woning zelf, maar ook op de woonomgeving en – onder omstandigheden – op gedrag buiten het gehuurde. Doorslaggevend is of er voldoende verband bestaat met de huurovereenkomst.

In deze zaak was dat verband aanwezig, omdat de incidenten plaatsvonden bij de verhuurder en direct verband hielden met het verkrijgen van andere woonruimte. De ontruiming bleef daarom in stand.

Belangenafweging blijft cruciaal
Hoewel de norm ruim wordt uitgelegd, betekent dit niet dat ontruiming altijd volgt. In uitzonderlijke situaties kan een belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvallen, bijvoorbeeld bij eenmalige incidenten of bijzondere persoonlijke omstandigheden.

Voor verhuurders biedt de uitspraak ruimte om ook op te treden tegen ongewenst gedrag buiten de woning, mits er voldoende samenhang is met de huurovereenkomst.

Kortom: goed huurderschap strekt verder dan alleen het gebruik van de woning. Ook gedrag buiten het gehuurde kan tot ontbinding en ontruiming leiden als er een duidelijke link is met de huurovereenkomst. Tegelijkertijd blijft een zorgvuldige belangenafweging doorslaggevend.