Opzegging huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik

Een beroep op dringend eigen gebruik bij woonruimte is meestal wel bekend. Wist u dat er ook bij bedrijfsruimte een beroep op dringend eigen gebruik kan worden gedaan? Gelden hiervoor dezelfde eisen als bij woonruimte?

Middenstandsbedrijfsruimte

Art. 7:296 lid 1 sub b BW. Op grond van dit artikel kan de verhuurder na afloop van de eerste huurtermijn de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Als de huurder hiermee niet akkoord gaat, kan beëindiging worden gevorderd bij de rechter.

Eisen. De rechter moet bij de beoordeling alle omstandigheden meenemen. Anders dan bij woonruimte, wordt bij bedrijfsruimte onder ‘dringend’ verstaan dat het ingebruik nemen van het pand voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Daarnaast moet de verhuurder aannemelijk maken dat dit het geval is. Ook maakt het in principe niet uit of het aan de verhuurder zelf ligt dat hij het pand weer weer dringend nodig heeft.

Wat speelde er bij de rechter?

Hotel. Een verhuurder had 4 jaar lang een hotel gerund, en besloot in 2006 het hotelbedrijf te verkopen aan en het pand te verhuren aan de huurder. 10 jaar lang exploiteerde de huurder het hotel. Omdat de verdiensten van verhuur hem tegenvielen, wil de verhuurder zelf weer het hotel gaan exploiteren. De verwachting is dat hij dan circa 2 ton per jaar meer kan verdienen. De verhuurder zegt in 2016 de huurovereenkomst op maar de huurder gaat niet akkoord. Vervolgens volgt een procedure bij de kantonrechter, die de huurder in het gelijk stelt.

Hof-uitspraak. Het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:2606) beoordeelt vervolgens het hoger beroep van de verhuurder en bekrachtigt het vonnis. Het hof was van mening dat de verhuurder niet had bewezen dat hier sprake was van dringendheid. Volgens het Hof was het voor de verhuurder ook in 2006 al duidelijk dat hij met zelfexploitatie meer had kunnen verdienen en was een beroep op dringend eigen gebruik nu een gepasseerd station.

Hoge Raad
De verhuurder laat het er niet bij zitten en stapt naar de Hoge Raad. De Hoge Raad is echter, anders dan het Hof, van oordeel dat de huurder moet bewijzen dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft (ECLI:NL:HR:2022:494). Ook volgt de Hoge Raad niet waarom de dringendheid niet bewezen zou zijn terwijl juist vast staat dat de verhuurder een veel hoger rendement kan halen als hij het hotel zelf exploiteert.

Verwijzing. Er volgt een verwijzing naar een ander hof, het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDA:2024:1630). Het Hof Den Haag wijst de beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik wel toe. Het argument van de huurder dat het zelf exploiteren van het hotel een onzekerder verdienmodel is dan het gehele hotel aan hem verhuren, wordt door het hof terzijde geschoven.

Belangen verhuurder. Het hof vindt het feit dat de verhuurder meer kan verdienen met zelfexploitatie, dat de beleggingswaarde van het hotel toeneemt en dat de 2 zonen van de verhuurder interesse hebben in het hotelvak, voldoende om de vordering toe te wijzen. De belangen van de huurder worden niet meegenomen.

Als bij een beroep op dringend eigen gebruik de verhuurder van een bedrijfspand voldoende aannemelijk kan maken dat hij het pand weer dringend zelf nodig heeft, hoeven de belangen van de huurder niet worden meegewogen.