Ouderdomsclausule op herhaling

De uitleg van de ouderdomsclausule in koopovereenkomsten blijft de rechtspraak bezighouden. Welke gebreken vallen er wel en niet onder de clausule? Is een ouderdomsclausule terecht is bij een verbouwing een oude maar verbouwde woning? Hoe zit dat? .

Oudere woning
Gebreken. De bedoeling van een ouderdomsclausule is om het risico van (verborgen) gebreken in een oudere woning niet bij de verkoper maar bij de koper neer te leggen.

NVM. In het model koopovereenkomst dat door de NVM wordt gehanteerd, wordt namelijk standaard opgenomen dat de verkoper garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Door het opnemen van een ouderdomsclausule wordt deze garantie beperkt: als de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als gevolg van gebreken die veroorzaakt zijn door de ouderdom van de woning, dan is de verkoper daarvoor niet aan te spreken.

Voorbeeld uit de rechtspraak. Het Hof Den Bosch (ECLI:NL:GHSHE:2018:3498) boog zich over een zaak waarin moest worden beoordeeld wat er wel en niet onder de ouderdomsclausule viel.

Wat speelde er?
Koopovereenkomst. De koper kocht van de verkoper een woning uit 1910 voor een bedrag van circa 2 ton. In 1993, 2000 en 2004 was de woning telkens uitgebreid met een uitbouw met een platdak. In de koopovereenkomst was een ouderdomsclausule opgenomen (‘Koper is ermee bekend dat het registergoed ruim 70 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze overeenkomst, garandeert verkoper niet dat het registergoed vrij is van gebreken (i) die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en (ii) die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van het registergoed.')

Lekkage in de uitbouw. In 2017 krijgt de koper last van lekkages in de uitbouw. Als hij een aannemer inschakelt om deze te verhelpen, blijkt dat een aantal balken rot zijn. Herstel is niet mogelijk, omdat de fundering van de uitbouw het gerepareerde dak niet zou kunnen dragen. Als de verkoper wordt aangesproken, verschuilt die zich achter de ouderdomsclausule.

Wat zegt de rechter?
Bedoeling partijen. Het Hof oordeelt dat de reikwijdte van een dergelijke clausule niet alleen blijkt uit de tekst van de bepaling zelf, maar dat er ook moet worden gekeken naar wat koper en verkoper hiermee hebben bedoeld.

Niet voor gebreken aan de uitbouw. Naar oordeel van het hof ziet de clausule in deze zaak alleen op de gebreken aan de woning, en niet op eventuele gebreken aan de uitbouw. Dit blijkt namelijk niet uit de tekst van de bepaling of de bedoeling van partijen. In de bepaling wordt expliciet naar ‘de woning’ verwezen en niet naar ‘de uitbouw'. De koper wordt dus in het gelijk gesteld.

Trend. In de rechtspraak lijkt de laatste tijd te oordelen dat een ouderdomsclausule niet beschermd tegen ernstige gebreken en ook niet tegen constructieve gebreken die niets te maken hebben met de ouderdom van de woning, bijvoorbeeld omdat ze optreden in een recent verbouwd deel.