Schoonmaken op kosten van de huurder?

Het is de nachtmerrie van iedere verhuurder: een huurder verwaarloost de huurwoning dusdanig dat er brandgevaar dreigt, er gevaar is voor de gezondheid en er ongedierte in de woning aanwezig is. Mag de verhuurder op kosten van de huurder ingrijpen?

Goed huurderschap. Een huurder is op grond van de wet (artikel 7:213 BW) gehouden zich bij het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Ook moet de huurder op grond van artikel 7:217 BW op eigen kosten kleine herstellingen verrichten. Hieronder vallen ook het onderhouden van de tuin en het schoonhouden van de woning.

Wat speelde er onlangs bij de rechter?
Huisbezoek. Een verhuurder verhuurt sinds 1997 een woning. In 2019 pleegt de verhuurder een huisbezoek en schrikt zich rot: de woning is enorm vervuild. Overal staan dozen en zakken en de trappen en gangen zijn overwoekerd met spullen waardoor ze bijna niet meer begaanbaar zijn. Bovendien is het vies: er liggen muizenkeutels en het stinkt. Ook ligt de woning vol met papieren. Omdat de huurder rookt, is de verhuurder bang voor brand. Kortom: de gezondheid van de huurder maar ook van omwonenden is in gevaar en daarnaast is er brandgevaar.

Huurder weigert hulp. De verhuurder regelt hulp. Het zal niet verbazen dat deze verhuurder een woningcorporatie is die in de regel meer initiatief tot het leveren van dergelijk hulp zal nemen dan een particuliere verhuurder. Er wordt geregeld zal iedere week iemand komen om de huurder te helpen met opruimen schoonmaken. Dat weigert de huurder. De verhuurder maakt daarnaast in 2020 en 2021 op eigen kosten de tuin schoon en leeg.

Verzoek om machtiging bij de rechter. Omdat de huurder alle hulp weigert en er ook geen verbetering zichtbaar is, wendt de verhuurder zich in kort geding tot de rechtbank. De verhuurder vraagt daar een machtiging tot het verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden op kosten van de huurder en vraagt de rechtbank om de huurder te verplichten hieraan mee te werken. De basis van deze vordering is dat de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt.

Verweer. De huurder stelt dat de woning helemaal niet zo vervuild is als de verhuurder beweert en ook zou de huurder zelf sinds 2023 een huishoudelijke hulp hebben ingeschakeld.

Wat zegt de rechter?
Machtiging aan de verhuurder verleend. De rechtbank Zeeland – West Brabant oordeelt op 13 juli 2023 (ECLI:NLRBZWB:2023:5074) dat uit de foto’s die de verhuurder heeft ingebracht, blijkt dat de woning niet goed toegankelijk is door de grote hoeveelheid spullen (hoewel er inmiddels enige verbetering zichtbaar is) en dat vast staat dat er ongedierte in de woning is (geweest). Omdat de verhuurder al sinds 2019 probeert de huurder te bewegen tot opruimen en schoonmaken van de woning, is de rechtbank van oordeel dat het belang van de verhuurder zwaarder weegt en de verhuurder krijgt dan ook een machtiging om de noodzakelijke werkzaamheden te laten verrichten.

Geen blanco cheque. De machtiging is echter geen blanco cheque: de verhuurder mag hiervoor maximaal E 2.500,- bij de huurder in rekening brengen.

Tijdelijke ontruiming. Het is raadzaam dat de huurder vervolgens meewerkt aan de uitvoering van deze werkzaamheden. Doet hij dat niet, dan kan de verhuurder (wederom in kort geding) een tijdelijke (en eventueel gedeeltelijke) ontruiming van het gehuurde vorderen zodat de schoonmaakploegen ongestoord hun werk kunnen doen en de huurder tijdelijk uit huis wordt geplaatst.

Let op. Wil een vordering tot het verkrijgen van een dergelijke machtiging kans van slagen hebben, dan is goede dossiervorming nodig. Leg op verschillende tijdstippen de situatie in de woning goed, bijv. middels foto’s, vast.