Vastgoedbezit is geen reden om sociale huur te beëindigen

Eigen woningen én sociale huur: mag dat?
Kan een woningcorporatie de huur van een sociale huurwoning beëindigen wanneer blijkt dat de huurder zelf eigenaar is van andere woningen? De Rechtbank Midden-Nederland oordeelde onlangs dat dit niet zonder meer mogelijk is. Zolang de wet geen vermogenstoets kent voor de toewijzing van een sociale huurwoning, maakt het bezit van ander vastgoed een huurder niet automatisch tot iemand die buiten de doelgroep valt.

Sociale huurder bezit twee appartementen
De Rechtbank Midden-Nederland behandelde onlangs een zaak over een huurder die sinds 2012 een sociale huurwoning huurt van Woningstichting Naarden. Tegelijkertijd was hij eigenaar van vastgoed. Op het moment van de procedure bezat hij nog twee appartementen, die hij verhuurde, en een werkplaats die hij als opslag gebruikte.

Voor de woningcorporatie was dit reden om de huurovereenkomst op te zeggen. Volgens de corporatie kon de huurder met zijn eigen vastgoed zelf in zijn woonbehoefte voorzien en behoorde hij daarom niet langer tot de doelgroep voor sociale huurwoningen.
De corporatie beriep zich op dringend eigen gebruik. Zij wilde de woning opnieuw kunnen verhuren aan iemand die volgens haar wél tot de doelgroep behoorde.

Geen vermogenstoets bij sociale huur
De kantonrechter ging daar niet in mee.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst voldeed de huurder aan de geldende criteria voor een sociale huurwoning. Dat was volgens de rechtbank nog steeds het geval. Van belang daarbij is dat bij de toewijzing wel naar het inkomen wordt gekeken, maar geen algemene vermogenstoets plaatsvindt.

Ook het feit dat de huurder eigenaar was van ander vastgoed veranderde dat niet. Opvallend was bovendien dat hij ook bij het aangaan van de huurovereenkomst al vastgoed bezat. Dat vormde destijds geen belemmering voor de toewijzing van de sociale huurwoning. De rechtbank concludeerde daarom dat het bezit van een woning op zichzelf niet betekent dat iemand niet langer tot de doelgroep behoort, zolang daarover geen nadere regels in het kader van de woonruimteverdeling zijn gesteld.

Vastgoedvermogen is niet anders dan ander vermogen
De kantonrechter gaat nog een stap verder. Ten overvloede overweegt zij dat iemand die vermogen in vastgoed heeft niet anders kan worden behandeld dan iemand die zijn vermogen op een andere manier heeft belegd. De huurder verhuurde zijn appartementen en gebruikte de opbrengsten naar eigen zeggen als aanvulling op zijn AOW. Maar zolang de wetgever geen ruimte biedt om vermogen mee te wegen bij de toewijzing van sociale huurwoningen, kan een woningcorporatie die vermogenstoets volgens de rechtbank ook niet zelf introduceren omdat het vermogen toevallig uit vastgoed bestaat.

Dringend eigen gebruik biedt geen oplossing
Daarmee strandde ook het beroep van de woningcorporatie op dringend eigen gebruik.
Voor beëindiging op die grond moet onder meer sprake zijn van eigen gebruik door de verhuurder dat voldoende dringend is. De woningcorporatie stelde dat zij de woning nodig had om deze opnieuw aan iemand uit haar doelgroep te verhuren. Maar juist daar ging het mis: de huidige huurder behoorde volgens de rechtbank zelf nog steeds tot die doelgroep. De bestaande verhuur was daarmee al aan te merken als het door de corporatie bedoelde gebruik. Aan een verdere belangenafweging kwam de rechtbank daarom niet toe.

Kabinet wil regels aanpassen
Inmiddels wil het kabinet juist verandering brengen in de situatie waarop deze uitspraak betrekking heeft. In september 2026 heeft het kabinet plannen aangekondigd om scheefhuren tegen te gaan. Daarbij wordt onder meer gewerkt aan een vermogenstoets bij de toewijzing van sociale corporatiewoningen en wordt onderzocht hoe woningbezit daarbij kan worden betrokken.

Voor bestaande huurders ligt dat genuanceerder. Het kabinet wil vooralsnog geen algemene wettelijke mogelijkheid invoeren om de huurovereenkomst te beëindigen enkel omdat een sociale huurder ook een woning bezit. Wel wordt onderzocht hoe corporaties beter zicht kunnen krijgen op woningbezit en welke bestaande juridische mogelijkheden zij kunnen benutten.

De plannen moeten nog worden uitgewerkt in wetgeving. De uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland blijft daarom relevant voor de huidige situatie: zolang het wettelijke kader niet is gewijzigd, kan het enkele bezit van ander vastgoed niet zonder meer worden gebruikt om te stellen dat een huurder niet langer tot de doelgroep voor sociale huur behoort.

Waarom is deze uitspraak belangrijk?
De uitspraak maakt duidelijk dat woningcorporaties hun maatschappelijke taak om schaarse sociale huurwoningen doelmatig te verdelen niet kunnen gebruiken om aanvullende voorwaarden te stellen die de wet niet kent. Onder het huidige recht is het enkele bezit van vermogen of ander vastgoed daarom onvoldoende om de huur wegens dringend eigen gebruik te beëindigen.

Kortom: het bezit van ander vastgoed betekent niet automatisch dat een huurder zijn sociale huurwoning moet verlaten. Zolang binnen het toepasselijke wettelijke kader geen ruimte bestaat voor een vermogenstoets, kan een woningcorporatie het bezit van vastgoed niet zonder meer gebruiken om te stellen dat een huurder niet langer tot de doelgroep behoort.