Woningbouwplannen? Let op het voorkeursrecht

Gemeenten zetten steeds vaker het voorkeursrecht in om grip te houden op locaties waar woningbouw of herontwikkeling is voorzien. Voor eigenaren van vastgoed kan dat verstrekkende gevolgen hebben. Een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant laat zien dat het lastig is om een voorkeursrecht succesvol aan te vechten, maar ook dat een zorgvuldige juridische beoordeling loont.

De zaak in het kort
De gemeente Roosendaal vestigde een voorkeursrecht op een aantal kantoorlocaties die zij op termijn wil transformeren naar woningbouw. Een van de eigenaren verzette zich tegen dit besluit en stelde dat het voorkeursrecht een te vergaande beperking van zijn eigendomsrecht vormde.
De rechtbank ging daar niet in mee. Volgens de rechtbank wordt een eigenaar niet gedwongen om zijn vastgoed te verkopen. Het voorkeursrecht brengt alleen mee dat de eigenaar bij een voorgenomen verkoop het vastgoed eerst aan de gemeente moet aanbieden.
Ook vond de rechtbank het niet noodzakelijk dat de gemeente al beschikt over een uitgewerkt bestemmings- of omgevingsplan. Een voldoende concrete planologische visie op de toekomstige ontwikkeling van het gebied kan al voldoende zijn om een voorkeursrecht te vestigen.

Waarom is dit belangrijk?
Deze uitspraak past binnen een bredere ontwikkeling waarbij gemeenten steeds actiever sturen op gebiedsontwikkeling en woningbouw. Zeker in gebieden waar woningbouw wordt voorzien, proberen gemeenten vaker strategische grond- en vastgoedposities veilig te stellen.
Voor eigenaren kan dit gevolgen hebben voor de verhandelbaarheid van hun vastgoed. Potentiële kopers moeten rekening houden met de positie van de gemeente, terwijl verkooptrajecten langer kunnen duren doordat eerst een aanbiedingsprocedure moet worden doorlopen.

Verzet is mogelijk, maar niet eenvoudig
De rechtspraak laat zien dat rechters terughoudend toetsen wanneer een gemeente een voorkeursrecht vestigt. Dat betekent niet dat eigenaren kansloos zijn.
Van belang blijft of de gemeente voldoende kan onderbouwen welke toekomstige ontwikkeling zij voor ogen heeft en waarom het huidige gebruik daarvan afwijkt. Daarnaast kunnen procedurele fouten of motiveringsgebreken een rol spelen.
In de zaak van de gemeente Roosendaal leidde een onvolledig verzonden besluit er zelfs toe dat de eigenaar ondanks het inhoudelijke verlies alsnog een proceskostenvergoeding ontving.

Praktisch advies voor vastgoedeigenaren en ontwikkelaars
Wanneer een gemeente een voorkeursrecht vestigt, is het verstandig om direct te beoordelen op welke grondslag dat gebeurt en welke ontwikkelingsvisie daaraan ten grondslag ligt.
Daarnaast kan het zinvol zijn om vroegtijdig het gesprek met de gemeente aan te gaan. In sommige gevallen kan sprake zijn van zelfrealisatie, waarbij de eigenaar zelf bereid en in staat is om de gewenste ontwikkeling uit te voeren. Dat kan de positie van de eigenaar aanzienlijk versterken.
Voor projectontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties is het bovendien belangrijk om bij transacties en gebiedsontwikkelingen tijdig te onderzoeken of een voorkeursrecht geldt of in voorbereiding is.

Regie op gebiedsontwikkeling neemt toe
De woningbouwopgave en de toenemende aandacht voor ruimtelijke regie zorgen ervoor dat gemeenten vaker gebruikmaken van instrumenten uit de Omgevingswet. Het voorkeursrecht is daarvan een belangrijk voorbeeld.

Kortom: het gemeentelijk voorkeursrecht beperkt een eigenaar niet in het eigendom van zijn vastgoed, maar kan wel grote invloed hebben op toekomstige verkoop- en ontwikkelmogelijkheden. Juist daarom is het belangrijk om tijdig inzicht te krijgen in de juridische mogelijkheden en risico's wanneer een gemeente dit instrument inzet.